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100% aprobado
El riesgo regulatorio está superado: las 94 propiedades de la Etapa 1 ya cuentan con la autorización técnica del gobierno federal.
Capítulo 01 — El desequilibrio del mercado
La oportunidadQuerétaro es un motor industrial. Su vivienda no alcanza.
La migración masiva al corredor industrial México–Querétaro chocó con desarrolladores concentrados en el lujo. La clase trabajadora formal tiene poder adquisitivo y crédito aprobado, pero cero inventario premium en su rango de precio.
Nuestra respuesta: comunidad cerrada horizontal en el punto dulce de $1.3M MXN — el límite superior de los créditos federales — asegurando absorción inmediata.
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propiedades de déficit oficial para la clase trabajadora formal.
Corredor industrial México–Querétaro
Capítulo 02 — Por qué este proyecto es diferente
El foso defensivoInfonavit Línea III: el riesgo trabaja a nuestro favor.
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80% de fondeo adelantado
Infonavit dispersa el 80% del valor de cada casa directamente a la constructora por avance de obra, asegurando flujo de caja.
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Cero default
El pago proviene de la subcuenta de vivienda del trabajador. El riesgo de morosidad comercial queda completamente anulado.
Capítulo 03 — El producto
El prototipo «Mimbre»Lo que la competencia reserva para casas del doble de precio.
Fachada · Prototipo Mimbre
Sala-comedor
Planta baja 63 m²
Acceso controlado
Paneles solares de serieUna sola planta. Cero espacio desperdiciado.
▣Terreno regular de 105 m² (7 m × 15 m)
⌂63 m² de construcción en un nivel
🛏3 recámaras · principal de 3.15 × 3 m
☼Sala-comedor con ventilación cruzada (5.35 × 2.93 m)
▤Cocina integral + área de lavado y patio de servicio
🚿1 baño completo (1.8 × 3 m)
🚗1 cajón de estacionamiento
☀Paneles solares incluidos — menor gasto, menor riesgo de impago
Precio de venta por unidad$1,300,000 MXN
Master plan
350 lotes. Calles de 12 metros. Etapa 1 aprobada.
Trama urbana ordenada con calles nombradas (San Pedro, San José, San Pablo, San Antonio), áreas verdes y acceso único controlado. La zona destacada corresponde a las 94 casas de la Etapa 1 con autorización federal vigente.
Lotificación · Etapa 1 destacada
Capítulo 04 — La ubicación
Corredor México–QuerétaroEn la mejor zona de San Juan del Río.
📍
Camino a "El Rodeo" km 1+600San Juan del Río, Qro. C.P. 76843 — a la izquierda después de la tienda "La Guadalupana".
⏱
5 min de la Autopista México–Querétaro (57)y a solo 5.5 km del centro de San Juan del Río.
🏙
40 min de Querétaro · 1.5 h de CDMXdentro del corredor industrial con mayor crecimiento del país.
ESCUELASHOSPITALESCENTRAL DE AUTOBUSESCENTRO COMERCIALSUPERMERCADOSZONA INDUSTRIAL
Capítulo 05 — Datos y evidencia
Economía unitaria · Prototipo MimbreNúmeros abiertos. Sin letras chiquitas.
| Centro de costo | Importe (MXN) | % del precio |
|---|---|---|
| Construcción (obra directa) | $661,500 | 50.8% |
| Costo de terreno | $150,000 | 11.5% |
| Permisos, legal y comercialización | $135,000 | 10.3% |
| Cuotas Infonavit y urbanización | $99,250 | 7.6% |
| Costo total estimado | $1,045,750 | 80.4% |
| Utilidad bruta por unidad | $254,250 | 19.6% |
Costo 80.4%Margen bruto 19.6%
Σ
Macro financiero · Etapa 1 (94 casas)
$23.9M
Utilidad bruta proyectada (MXN) ≈ $1.2M USD. Este colchón sobre-colateraliza la inversión semilla, blindando el capital frente a variaciones de mercado.
🗺
Plan financiero a 18 meses
Ingresos proyectados de $155M MXN ($25M financiamiento + $130M ventas) contra egresos de $132.4M MXN. Ventas desde el mes 6 y flujo positivo durante todo el ciclo. Explóralo abajo, mes por mes.
Simulador interactivo
Capital de ejecución: $400,000 USD · Equity: 15%–18%
Mueve los controles y explora el flujo real del proyecto, mes por mes.
Utilidad bruta proyectada · Etapa 1$23,900,000 MXN
Participación bruta del equity—
Tu participación bruta estimada—
Múltiplo bruto estimado sobre tu ticket—
Horizonte de salida18 – 24 meses
Flujo de caja real del plan financiero · 18 meses (MXN)
INGRESOSEGRESOSSALDO ACUM.
* Estimación ilustrativa con base en el Memorándum de Inversión (utilidad bruta proyectada de Etapa 1: $23.9M MXN, antes de gastos corporativos, financieros e impuestos). El flujo mensual corresponde al plan financiero del desarrollador para 100 viviendas. No constituye oferta pública, garantía de rendimiento ni asesoría financiera. Cifras definitivas en el Data Room y contrato de inversión.
Timeline de desarrollo · 18 meses
El camino del capital, mes a mes.
Mes 1
Arranque y detonación
Entrada del financiamiento ($25M MXN), permisos y protocolización, inicio de urbanización. El capital semilla detona los desembolsos de gobierno.
Mes 6
Inician las ventas
Primeras escrituraciones con flujo de Infonavit Línea III: $6.5M MXN de ingreso en el primer mes comercial.
Meses 10–12
Pico de operación
Ventas de hasta $13M MXN mensuales. En el mes 12 se cubre el pago del terreno ($31.75M MXN) con flujo propio del proyecto.
Mes 18
Cierre de Etapa 1
100 viviendas entregadas. $155M MXN de ingresos contra $132.4M de egresos. Ventana de salida: 18–24 meses.
Capítulo 06 — Para tu familia
Tu casa propia, con tu crédito InfonavitUna nueva forma de vivir.
👨👩👧👦
Hecha para tu familia
3 recámaras, sala-comedor luminosa con ventilación cruzada, cocina integral y patio de servicio. Todo en una sola planta.
🔒
Tranquilidad 24/7
Comunidad cerrada con acceso controlado, caseta de vigilancia y calles de 12 metros donde tus hijos pueden andar en bici.
💡
Recibo de luz mínimo
Paneles solares de serie. Ahorras todos los meses desde el primer día, sin invertir un peso extra.
📈
Patrimonio que crece
Exclusividad y plusvalía dentro del corredor industrial más dinámico de México.
🏦
Alcanzable con tu crédito
Precio de $1,300,000 MXN diseñado para encajar en el límite de los créditos federales. Te acompañamos en tu trámite.
📍
Todo cerca
A 5 minutos de la autopista: escuelas, hospitales, supermercados y la zona industrial donde trabajas.
Capítulo 07 — Quién está detrás
Equipo y socios estratégicosExperiencia que construye confianza.
M
Grupo MIL'S
Constructora e Inmobiliaria MIL'S, S.A. de C.V. Grupo con amplia experiencia en desarrollos inmobiliarios de alto nivel, distinguido por la calidad e innovación de sus propuestas arquitectónicas y los más altos estándares para sus clientes.
IGB Network
Socio estratégico en la estructuración de capital y relación con inversionistas, responsable del memorándum de inversión y del acceso al Data Room Financiero.
Capítulo 08 — Preguntas frecuentes
FAQLo que todo inversionista (y comprador) pregunta.
¿Cuál es la inversión y qué recibo a cambio?
Capital de ejecución de $400,000 USD a cambio de un equity del 15%–18% del proyecto, con salida en 18–24 meses. Términos finales en el contrato de inversión vía Data Room.
¿Qué garantiza mi capital?
La utilidad bruta proyectada de Etapa 1 ($23.9M MXN sobre 94 casas aprobadas) sobre-colateraliza la inversión. Infonavit Línea III dispersa el 80% del valor de cada casa directamente a la constructora por avance de obra, y el pago del comprador proviene de su subcuenta de vivienda — anulando la morosidad comercial.
¿El proyecto ya tiene permisos?
Sí. Las 94 propiedades de la Etapa 1 ya cuentan con la autorización técnica del gobierno federal. El riesgo regulatorio está superado.
¿Por qué el segmento de $1.3M MXN y no el de lujo?
Porque es el segmento con mayor déficit (47,000 propiedades) y mayor liquidez de México: la fuerza laboral formal tiene crédito aprobado pero cero inventario premium en su rango.
Soy comprador: ¿puedo usar mi crédito Infonavit?
Sí. El prototipo Mimbre ($1,300,000 MXN) está diseñado para encajar en el límite superior de los créditos federales. Te acompañamos con atención personalizada durante todo el trámite.
¿Cuándo se entregan las casas?
El plan de Etapa 1 contempla un ciclo de 18 meses, con ventas/escrituración a partir del mes 6 y entregas progresivas conforme al avance de obra certificado por Infonavit.
Capítulo 09 — El momento es ahora
¿Listo para invertir?
¿Listo para llegar a casa?
La Etapa 1 contempla solo 94 casas con autorización federal vigente y un único bloque de capital de ejecución. Asegura tu posición en el desarrollo más estratégico de San Juan del Río.
Inversionistas: el acceso al Data Room Financiero se entrega previa firma de NDA. Respuesta en menos de 24 horas hábiles.